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24小时滚动更新(管理与法规模拟题)                       发布时间

  某制药企业为扩大经营规模,准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定,老厂区土地由政府按一定价格收购后,重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地,建设新的现代化制药厂。

  经调查,该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地,土地面积为3000平方米,重新开发后,规划建设商务办公楼,规划容积率为2.4。该办公楼建成后,预计售价为11000元/平方米,开发期为两年,建筑费为4500元/平方米,专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%,建造成本第一年投入45%,第二年投入55%,年内均匀投入,建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%,年贷款利率为8%,土地还原利率为6%。

  W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩,因当地人多地少,故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定,征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),土地开发费为60元/平方米,开发周期为1年,开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%,经调查,该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定,开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,商业用地出让金最低不得低于600元/平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于500元/平方米,商业用地出让金最低不得低于930元/平方米。

  1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。

  2. 经协商,当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿,试问,该企业最高可以得到多少补偿。

  3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地,可以最多购买多少面积的土地。

  (一)审题

  (1)明确题目要求。本题涉及两个估价对象,三种价格类型。一是求取老厂区用地

  在规划条件下,法定最高年期的出让土地使用权价格;二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格,进而确定企业可以得到的补偿金额;三是求取工业开发区土地的市场价格,进而确定企业可购置的土地面积。

  (2)梳理有关资料。①估价对象资料,审题时需针对不同估价对象,明确土地用途,尤其对老厂区用地,要弄清其规划用途和规划容积率;②市场调查资料,该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据,本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料;工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外,还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。

  (3)考虑资料取舍,明确解题思路。针对不同估价对象,选取相应的市场调查资料,确定解题思路与方法。

  (二)解题思路与方法选择 考试用书

  1.解题思路

  (1)根据题意,老厂区土地属于待开发土地,且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料,适用于剩余法。具体思路为:①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值;②计算建造成本、利息、利润及销售税费;③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费,得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。

  (2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格,扣除商业用地土地出让金,得到其规划条件下的划拨土地使用权价格;再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。

  (3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料,用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价;再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价,得到企业可购置的土地面积。

  2.方法选择

  根据题目要求和所提供的资料,老厂区土地宜采用剩余法评估,工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。

  (三)公式与计算步骤

  1.适用公式

  (1)老厂区规划条件下,出让土地使用权价格评估公式:

  土地价格=开发完成后的楼价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—利润—销售税费

  (因题目中未给出购地税费比率,在此不考虑购地税费)

  (2)老厂区规划条件下,划拨土地使用权价格评估公式:

  划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格—土地出让金

  (3)工业开发区土地市场价格评估公式:

  土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值

  2.计算步骤

  (1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。老厂区用地属待开发土地,适用于剩余法评估。

  1)确定最有效利用方式。根据规划,老厂区规划用途为商务办公,即为最有效利用方式。

  2)计算开发后的不动产总价

  不动产总价=11000×2.4×3000=7920(万元)

  3)计算建造成本

  建筑费用=4500×2.4×3000=3240(万元)

  专业费=3240×5%=162(万元)

  不可预见费=3240×3%=97.2(万元)

  建造成本合计=3240+162+97.2=3499.2(万元)

  4)计算开发利润

  利润=7920×15%=1188(万元)

  5)计算投资利息

  投资利息=地价×[(1+8%)2—1]+3499.2 ×45%×[(1+8%)1.5—1] +3499.2 × 55%×[(1+8%)0.5—1]

  =0.1664 ×地价+192.69十75.5

  =0.1664 ×地价+268.19

  6)计算税费

  税费=7920×6%=475.20(万元)

  7)计算地价

  地价=7920—3499.20—1188—0.1664 ×地价—268.19—475.2

  地价=2134.30万元

  单位面积地价=2134.3/3000=7114.30(元/平方米)

  (2)测算该企业可得到的补偿。根据题意,应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业给予补偿,W市商业用地的最低出让金为930元/平方米,其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金,即:

  划拨土地使用权价格=7114.3—930=6184.30(元/平方米)

  补偿金额=60%×6184.30×3000=1113.17(万元)

  该企业最高可以得到1113.17万元的补偿。

  (3)计算可以购置的开发区土地面积。

  1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。

  ?计算土地取得费及税费:

  土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍,即为:

  最高补偿标准;1800元/亩×30=54000元/亩=81(元/平方米)

  (1亩=666.67平方米)

  青苗补偿及地上物补偿=1800/66.67=2.70(元/平方米)

  征地费合计=81+2.70=83.70(元/平方米)

  征地管理费=83.70 X4%=3.35(元/平方米)

  耕地占用税=5(元/平方米)

  耕地开垦费=10(元/平方米)

  合计土地取得费及税费=83.7+3.35+5+10=102.05(元/平方米)

  .土地开发费:

  土地开发费=60(元/平方米)

  .投资利息:

  投资利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56(元/平方米)

  ?投资利润:

  投资利润=(102.05+60) ×15%=24.31(元/平方米)

  ?计算50年期成本价格:

  50年期价格=(102.05+60+10.56+24.31)×(1—1/(1+6%)50)

  =186.23(元/平方米)

  ?计算土地增值:

  根据题意,这里土地增值收益取50年期土地出让金,最低为150元/平方米。

  ?计算单位面积地价:

  单位面积地价=186.23+150=336.23(元/平方米)

  即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336.23元/平方米。

  2)计算可以购置的土地面积:

  可购置土地面积=1113.174/336.23=33107.52(平方米)

  换算成亩=33107.52/666.67=49.66(亩)

  即该企业获得的补偿款可以购置49.66亩的工业开发区土地。

  (四)难点与常见错误分析

  1.试题难点

  (1)评估思路的确定。本题设问较多,且涉及老厂区和工业开发区两类用地,要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系,理出其中的关键点,即:求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价,结合土地出让金资料,则不难求出企业的最

  高补偿金额和可购置的开发区土地面积。

  (2)剩余法评估中利息的计算,尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外,待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同,计息期存在差异。根据题意,项目开发期为两年,建造成本第一年投入45%,第二年投入55%,年内均匀投入,则第一年投入建造成本的计息期为1.5年,第二年投入建造成本的计息期为0.5年;而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入,待估地价的计息期应为整个开发期2.0年。

  (3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本题并未直接给出土地取得费数值,而 是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准,应试者需根据相关法律规定,按相应补偿 倍数计算确定。

  2.常见错误分析

  (1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤,也是 进行具体测算的基础,应试者不容忽视。

  (2)剩余法测算中易出现的错误:①利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率,造成利润计算基数错误;②利息计算错误。未计算待估地价利息,或计息期有误。

  (3)成本逼近法测算中易出现的错误:①未统一费用单位或换算错误;②利息计算错误。未计算征地税费利息,或计息期有误;③缺少土地使用年期修正或修正有误。

  例2 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

  2001年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,"五通一平"土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

  (一)审题

  (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价,即要求计算出两种形式的土地价格。

  (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类:一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期,估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础,也是选择方法的主要依据,审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致,如土地使用年期等。

  (3)考虑资料取舍,找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查,看缺少什么条件,是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率,但若仔细审查便不难发现,土地增值收益可依据土地出让金确定。

  (二)解题思路与方法选择

  1.方法选择

  本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数,可采用成本逼近法评估。

  2.解题思路

  由于题目所给条件比较间接,解题思路亦应与常规做法略有不同,主要体现在年期修正上,首先需明确待估宗地的剩余使用年期,因土地取得时间与估价时点相差一年,至估价时点止,土地剩余使用年期应为49年。

  基本思路:先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正,均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。

  (三)公式与计算步骤

  1.适用于该宗地的计算公式

  土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数:

  2.计算步骤

  (1)选择计算方法

  根据题意,本题适用于成本逼近法

  (2)土地取得费及税费

  10×10000÷666.67=150(元/平方米)

  (3)土地开发费

  8×10000÷666.67=120(元/平方米)

  (4)利息(按单利计算)

  150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

  (5)利润

  (150+120)×10%=27(元/平方米)

  (6)土地成本价格

  150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

  (7)49年期的土地成本价格

  308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

  (8)49年期的土地出让金

  30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

  (9)计算单位地价

  290.79+29.90=320.69(元/平方米)

  (10)计算总地价

  总地价=320.69×3000=96.21(万元)

  (四)难点与常见错误分析

  1.试题难点

  对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及,与以往不同的是,本题更偏重对应试者估价能力的考察,且在以下两方面增加了难度:

  (1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率,土地增值收益以土地出让金形式出现,要求应试者能够做出判断。

  (2)土地取得时间与估价时点不一致,需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年,至估价时点止,土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时,要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异,采用不同的修正公式。

  2.常见错误分析

  (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述,或前面缺少解题方法说明等。

  (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一,中间过程既可使用"元/平方米",也可使用"万元/亩",但最终单位地价要换算成"元/平方米"。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点,历次考试多有涉及,’’亩"与"平方米"之间的换算,可采用"1亩=666.67平方米"或"1亩=1/0.0015平方米"。

  3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费,但计息期不同,土地取得费的计息期为整个开发期即1年,土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入),其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异,计息期均按一年或半年计算。

  本题土地开发周期未超过1年,在按年计息的前提下,可按单利计算利息,若开发周期在一年以上,则需按复利计算。

  (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和,利息一般不作为计算利润的基数。

  (5)未做年期修正或修正错误。如:未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同,均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。

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