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  第十一章 地价评估和地价分摊

  第六节 高层建筑地价分摊

  高层建筑地价分摊的意义:

  在现代城市中,由于土地越来越稀缺、地价越来越高,以及建筑技术的日益发展,多层、高层建筑越来越多。不仅办公楼、商场,而且住宅、厂房等,都出现了多层或高层化。此外,人们的活动还向地下发展,出现了地下商场、地下停车场、地下仓库等。在城市中心商业区,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途出现了立体化。典型的一幢大楼的立体用途是:地下一至二层为停车场、会所或设备用房,地面一至三层为商店,四至五层为餐饮,往上可能是写字楼或公寓。与此同时,随着房地产交易活动的多样化和产权多元化,一幢建筑物只有一个所有者的格局被打破了,出现了一幢建筑物内同时存在着多个所有者的情况,他们分别拥有该幢建筑物的某个部分,如甲拥有地下一层,乙拥有地面一层,丙拥有地上一层。特别是多层、高层写字楼或住宅,一个单位或一个家庭通常只拥有其中某层或某套,整幢写字楼或住宅被十几个甚至几十个单位或家庭"区分所有"。

  但是,整幢建筑物占用的土地只是一块,在实物形态上不可分割。当该建筑物的某个部分被售出后,该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移,最后是购得该幢建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权,但各个所有者的土地份额分别为多少就成了一个需要解决的现实问题。

  拥有一块土地,不仅享有该块土地的一定权利,而且要承担相应的义务。例如,在建筑物寿命结束时或者建筑物被火灾烧毁后,大家决定不再重建而是将该块土地出售,但售出后的地价收益如何分配;相反,在建筑物使用过程中,政府要根据该块土地的价值或等级、位置征收土地税费,该土地税费在建筑物各个所有者之间如何分摊。要解决这些问题,就需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题,以此确定建筑物各个所有者占有的土地份额。知道了建筑物每个所有者占有的土地份额之后,无论是他们在土地中的权利还是义务,就都可以通过其土地份额顺利得到解决。

  可见,通过高层建筑地价分摊可以解决:①各部分占有的土地份额;②各部分分摊的土地面积;③各部分分摊的地价额。

  高层建筑地价分摊的方法:

  高层建筑地价分摊的方法有:按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。

  (一)按照建筑物面积进行分摊

  按照建筑物面积进行分摊的方法,是根据建筑物各部分的建筑物面积(如建筑面积、套内建筑面积、使用面积)占整个建筑物面积的比例,来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的建筑物面积除以建筑物总面积。

  (二)按照房地价值进行分摊

  为了克服按照建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同,但却分摊了等量地价的情况,可以根据各部分的房地价值进行分摊。这种分摊方法是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值的比例,来推断其占有的土地份额。即某部分占有的土地份额为该部分的房地价值除以房地总价值。

  (三)按照土地价值进行分摊

  按照房地价值进行分摊的方法,当香港地区按照建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过,但它仍然存在上述的假设用途、面积、空间布局、装饰装修等相同,仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷,因此,需要进一步寻找更为合理的分摊方法。

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