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  第十一章 地价评估和地价分摊

  第五节 补地价的测算

  补地价的测算:

  补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。需要补地价的情形可分为3类:①改变土地用途、容积率等规划条件。具体有建设用地使用权出让之后变更用途、变更容积率、既变更用途又变更容积率等情形。②延长土地使用期限(包括建设用地使用权期间届满后续期)。③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

  对改变土地用途、容积率等规划条件的,补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额,即:

  补地价一新规划条件下的土地市场价格一旧规划条件下的土地市场价格

  其中,对单纯提高容积率,改变土地用途并提高容积率的补地价来说,补地价的数额为:

  补地价(单价)=新楼面地价×新容积率一旧楼面地价×旧容积率

  补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

  如果楼面地价不随容积率的改变而改变,则:

  补地价(单价)=楼面地价×(新容积率一旧容积率)

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