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   第十一章 地价评估和地价分摊

  第二节 路线价法

  路线价法概述:

  一)路线价法的含义

  城镇街道两侧的商业用地,如图ll-4(a)、(b)、(c)、(d)所示,即使位置相邻、形状相同、面积相等,但由于临街状况不同,如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街,梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街,三角形土地是一边临街还是一顶点临街,以及土地是一面临街还是前后两面临街,或者为街角地,价值会有所不同,而且差异可能很大。

  (二)路线价法的理论依据

  路线价法实质上是一种市场法,是市场法的派生方法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理。

  (三)路线价法适用的估价对象和条件

  路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。

  (四)路线价法估价的操作步骤

  运用路线价法估价一般分为6个步骤:①划分路线价区段;②设定标准临街深度;③选取标准临街宗地;④调查评估路线价;⑤制作价格修正率表;⑥计算临街土地的价值。

  划分路线价区段:

  路线价区段位于街道两侧,是带状的。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。在划分路线价区段时,应将"通达性相当、位置相邻、地价相近"的临街土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线,原则上是地价水平有明显差异的地点,一般是从十字路或丁字路中心处划分,两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道,有时根据地价水平差异情况,需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段,分别附设不同的路线价。而某些不繁华的街道,因地价水平差异不大,同一个路线价区段可延长至数个路口。另外,同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的,应以街道中心为分界线,将该街道两侧视为不同的路线价区段,分别附设不同的路线价。

  设定标准临街深度:针对本知识点提问? 标准临街深度简称标准深度,从理论上讲,是街道对地价影响的转折点:由此点接近街道的方向,地价受街道的影响而逐渐升高;由此点远离街道的方向,地价可视为基本不变。但在实际估价中,设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。例如,某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为l8m,则标准临街深度应设定为l8m;如果临街深度普遍为25m,则标准临街深度应设定为25m。

  以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度,可以简化以后各宗土地价值的计算。如果不以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度,由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数土地价值的计算都要用l临街深度价格修正率进行调整。这不仅会增加计算的工作量,还会使所求得的路线价失去代表性。

  选取标准临街宗地:

  标准临街宗地简称标准宗地,是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的要求是:①一面临街;②土地形状为矩形;③临街深度为标准临街深度;④临街宽度为标准临街宽度(简称标准宽度,可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数);⑤临街宽度与临街深度的比例(简称"宽深比")适当;⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数或平均数);⑧其他方面,如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。

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  调查评估路线价:

  路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。调查评估路线价,通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地,运用收益法(通常是其中土地剩余技术)、市场法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价,然后计算其平均数或中位数、众数,即得该路线价区段的路线价。

  路线价通常为土地单价,也可为楼面地价;可用货币表示,也可用相对数表示,如用点数表示,将一个城镇中路线价最高的路线价区段以1 000点表示,其他路线价区段的点数依此确定。用货币表示的路线价直观性强,较易理解,便于土地交易时参考。用点数表示的路线价便于测算,可以避免因币值变动而引起的麻烦。下面以土地单价、货币表示路线价的情形,进一步说明路线价法。

  制作价格修正率表:

  价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。

  (一)临街深度价格修正率表

  临街深度价格修正率表简称深度价格修正率表,也称为深度百分率表、深度指数表,是基于l临街深度价格递减率制作出的。

  (二)其他价格修正率表

  计算三角形等形状的土地价值,还需要制作三角形土地价格修正率表等相应的价格修正率表。

  计算临街土地的价值:

  (一)路线价法的计算公式

  运用路线价法计算临街土地的价值,需要弄清路线价和临街深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件,并结合需要计算价值的临街土地的形状和临街状况。就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说,路线价的含义不同,应采用不同类型的临街深度价格修正率。采用不同类型的临街深度价格修正率,路线价法的计算公式也会有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。

  (二)临街土地价值的计算

  下面以标准临街宗地的单价作为路线价的情况为例,说明临街土地价值的计算。并且假定临街土地的容积率、使用期限、开发程度等与路线价的内涵一致,如果不一致,还应对路线价进行相应的调整。

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