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  第七章 收益法及其运用

  第一节 收益法的概述

  收益法的含义:针对本知识点提问? 简要地说,收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。具体地说,收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将未来收益转换为价值,类似于根据利息倒推出本金,称为资本化。根据将未来收益转换为价值的方式不同,或者说资本化类型的不同,收益法分为报酬资本化法(yield capitalization)和直接资本化法(direct capitalization)。报酬资本化法是一种现金流量折现法(discounted cash flow analysis,DCF),即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益,然后利用合适的报酬率将未来各期的净收益折现到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益,然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中,将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法,具体称为收益乘数法。

  收益法的理论依据:针对本知识点提问?收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示,决定房地产当前价值的因素,主要是未来的因素而不是过去的因素,即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它来推知未来,解释预期的合理性。具体地说,一宗房地产过去的收益虽然与其当前的价值无关,但又不意味着过去的收益毫无用处。过去的收益往往是预测未来收益的基础和参考,除非外部条件发生了变化使过去的趋势不再继续下去。因此,为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益,应调查估价对象至少近3年的各年收益,并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上,合理预测估价对象的未来收益。

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  收益法的基本思想首先可粗略地表述如下:由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能够获取收益,而且可以在未来不断地获取收益。因此,可以将购买收益性房地产视为一种投资行为:投资者购买收益性房地产的目的,不是购买房地产本身,而是购买房地产未来所能产生的一系列收益,即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样,对投资者来说,将资金用于购买房地产获取收益,与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是,一宗房地产的价值就相当于这样一笔资金,如果将该笔资金存入银行也会带来与该房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲,如果某笔资金×利率=房地产的收益那么,这笔资金就是该房地产的价值。

  收益法适用的估价对象:针对本知识点提问? 收益法适用的估价对象是收益性房地产,包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益,只要其类似房地产有收益即可。例如,估价对象目前为自用或空置的住宅,虽然目前没有收益,但因类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。即先根据有租赁收益的类似住宅的有关资料,采用市场法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等,再利用收益法估价。

  收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。

  资本化技术常用于市场法和成本法中,如市场法中因土地使用期限、收益期限等不同进行的价格调整,成本法中不可修复的建筑物折旧的计算。另外,收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。

  收益法估价需要具备的条件:针对本知识点提问?收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期。错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的评估价值。因此,收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。对未来的预测通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的,必须以广泛、深人的房地产市场调查研究为基础。

  收益法估价的操作步骤:针对本知识点提问?运用报酬资本化法估价一般分为4个步骤:①确定未来收益期限;②预测未来各期的净收益;③求取报酬率;④选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。

  运用直接资本化法估价一般分为3个步骤:①预测未来第一年的收益;②求取资本化率或收益乘数;③选用合适的直接资本化法公式计算收益价值。

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