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  第八章 成本法及其运用

  第四节 重新购建价格的求取

  重新购建价格的含义:

  重新购建价格也称为重新购建成本,是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。其中,重新取得可简单地理解为重新购买,重新开发可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的含义需要注意下列3点:

  (1)重新购建价格是估价时点的重新购建价格。例如,在重新开发的情况下,重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但应注意的是,估价时点并非总是现在,也可能为过去或未来。此点已在本书第五章第四节"估价时点原则"中作过说明。

  (2)重新购建价格是客观的重新购建价格。具体地说,重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润,不是个别单位或个人的实际支出和实际利润,而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润,并且为相似的房地产开发活动的平均水平,即为客观成本而非实际成本。如果实际支出超出了平均水平,则超出的部分不仅不能构成价格,而且是一种浪费;反之,实际支出低于平均水平的部分,不会降低价格,只会形成个别单位或个人的超额利润。

  (3)建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格,土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。因此,建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧,而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如,估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40 年的建设用地使用权,求取其重新购建价格,不是求取目前40年建设用地使用权的价格,而是求取目前剩余30年建设用地使用权的价格。再如,如果该土地目前的交通条件比其10年前有了很大改善,求取其重新购建价格,不是求取其在10年前交通条件下的价格,而是求取其在目前交通条件下的价格。

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  重新购建价格的求取思路:

  (一)房地重新购建价格的求取思路

  求取房地重新购建价格有两大路径:一是不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分,而是模拟现实中的房地产开发经营过程,在本章第二节房地产价格构成的基础上,采用成本法求取;二是将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分,先求取土地重新购建价格,再求取建筑物重新购建价格,然后将两者相加。

  (二)土地重新购建价格的求取思路

  求取土地重新购建价格,通常是假设该土地上没有建筑物,除此之外的状况均维持不变,然后采用市场法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地重新购建价格,也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此,土地重新购建价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本。在求取旧的房地特别是其中建筑物破旧的土地重新购建价格时应注意,有时需要考虑土地上已有的旧建筑物导致的土地价值减损,即此时空地的价值大于有旧建筑物的土地价值,甚至大于有旧建筑物的房地价值。

  (三)建筑物重新购建价格的求取思路

  求取建筑物重新购建价格,是假设该建筑物占用的土地已经取得,并且该土地为没有该建筑物的空地,但除没有该建筑物外,其他状况均维持不变,然后在该土地上建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润;也可以设想将该全新建筑物发包给建筑施工企业建造,由建筑施工企业将能直接使用的全新建筑物移交给发包人,这种情况下发包人应支付给建筑施工企业的全部费用(即建设工程价款或工程承发包价格),再加上发包人的其他必要支出(如勘察设计和前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等)及发包人的应得利润。

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