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   第八章 成本法及其运用

  第三节 成本法的基本公式

  成本法最基本的公式:

  把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本公式为:

  房地产价值一房地产重新购建价格一房地产折旧

  例如,求取某旧房的价值,通过市场法得到同类新房的价值(即房地产重新购建价格,通常为单价),然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损(即房地产折旧)。但如前所述,这种成本法本质上是市场法。

  把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为:

  房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧

  把土地当作“原材料”模拟房地产开发经营过程采用成本法估价的基本公式为:

2016年房地产估价师《理论与方法》讲义第八章3

  上述公式可根据以下两类估价对象而具体化:①新开发的房地产;②旧的房地产。

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  适用于新开发的房地产的基本公式:

  新开发的房地产可分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物三种情况。在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时,一般是模拟房地产开发经营过程,在本章第二节房地产价格构成的基础上,根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。

  (一)适用于新开发的房地的基本公式

  (二)适用于新开发的土地的基本公式

  新开发的土地包括征收集体土地并进行"三通一平"、"五通一平"等基础设施建设和场地平整后的土地,征收国有土地上房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地,填海造地,开山造地等。

  (三)适用于新建成的建筑物的基本公式

  新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润,不包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

  适用于旧的房地产的基本公式:

  成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧建筑物两种情况。

  (一)适用于旧的房地的基本公式

  在旧的房地的情况下,成本法的基本公式为:

  旧的房地价值=房地重新购建价格一建筑物折旧

  或者

  旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧

  上述两个公式分别对应的是求取房地重新购建价格的第一个路径和第二个路径,具体见本章第四节中的房地重新购建价格的求取思路。

  (二)适用于旧建筑物的基本公式

  在旧建筑物的情况下,成本法的基本公式为:

  旧建筑物价值一建筑物重新购建价格一建筑物折旧

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