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  第八章 成本法及其运用

  第二节 房地产价格构成

  土地取得成本:

  土地取得成本也称为土地费用,是指取得房地产开发用地的必要支出,包括土地开发补偿费(如土地和房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等)、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。

  土地取得成本的具体构成因取得房地产开发用地的途径不同而有所不同。目前取得房地产开发用地的途径主要有3个:①通过市场购置取得;②通过征收集体土地取得;③通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中,应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径,选取上述三个途径之一来求取。

  建设成本:

  建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等,主要包括下列几项:

  (1)勘察设计和前期工程费,如市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标,以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出。要注意场地平整费等费用与前述土地取得成本的衔接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清运和场地平整的费用或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等状况的熟地,则在此就只有部分或者没有场地平整费等费用。

  (2)建筑安装工程费,包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。

  (3)基础设施建设费,包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地,则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中,在此就只有部分或者没有基础设施建设费。

  (4)公共配套设施建设费,包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如公共厕所)等非营业性设施的建设费用。

  (5)其他工程费,包括工程监理费、竣工验收费等。

  (6)开发期间税费,包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用,如绿化建设费、人防工程费等。

  有时需要将上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下,一般可将基础设施建设费归入土地开发成本;公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况,归入土地开发成本或建筑物建设成本中,或者在两者之间进行合理分配;其他费用一般归入建筑物建设成本中。

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