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   第九章 假设开发法及其运用

  第三节 现金流量折现法和传统方法

  现金流量折现法和传统方法的定义:

  房地产的开发周期一般较长,其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同,特别是那些大型的房地产开发项目。因此,运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有两种方式:一是折现的方式,以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法;二是计算投资利息的方式,以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

  现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流人量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流人,相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出,相应的数额称为现金流出量。现金流人通常表示为正现金流量,现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和,即:

  净现金流量=现金流入量一现金流出量

  现金流量折现法与传统方法的区别:

  现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别:

  (1)对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据估价时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中,是模拟房地产开发过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,即要进行现金流量预测。

  (2)传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成之时,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,即首先要把它们折算到同一时间上(直接或最终折算到估价时点上),然后再相加减。例如,评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值,要把预测的在未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15日。如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价(含地价)为5000元/m2,折现率为10%,则需要将这5000元/m2折现到2008年8月15日,即在2008年8月15日来看的房价实际为:

  (3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不显现出来,而是隐含在折现过程中。因此,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。之所以这样处理,是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致,便于比较。

  现金流量折现法和传统方法的优缺点:

  从理论上讲,现金流量折现法测算出的结果比较精确,但测算过程相对较复杂;传统方法测算出的结果比较粗略,但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言,在现实中可能并不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求"先知先觉",具体需要做到3点:①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确预测是十分困难的。尽管如此,在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下,可以采用传统方法。

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