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   第九章 假设开发法及其运用

  第二节 假设开发法的基本公式

  假设开发法最基本的公式:

  假设开发法最基本的公式为:

  待开发房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润

  后续必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+后续建设成本+

  后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+

  后续销售税费+后续开发利润

  与此相对照,如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值,则公式为:

  开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+

  建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+

  销售税费+开发利润

  在实际估价中,对于假设开发法公式中具体应减去的项目及其金额,要牢记"后续"两字,掌握的基本原则是设想得到估价对象(待开发房地产)以后到把它开发完成,还需要做的各项工作和相应的必要支出及应得利润。因此,如果是已经完成的工作和相应的支出及利润,则它们已包含在估价对象的价值内,不应作为扣除项目。例如,评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值,这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定:"房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。"

  按估价对象和未来开发完成后的房地产状况细化的公式:针对本知识点提问?上述假设开发法最基本的公式,按照估价对象状况和未来开发完成后的房地

  产状况,可具体细化如下:

  (一)求生地价值的公式

  1.适用于在生地上进行房屋建设的公式

  生地价值=开发完成后的价值一生地取得税费一

  由生地建成房屋的成本一管理费用一销售费用一

  投资利息一销售税费一开发利润

  相对应的成本法公式为:

  开发完成后的价值=生地价值+生地取得税费+

  由生地建成房屋的成本+管理费用+

  销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  2.适用于将生地开发成熟地的公式

  生地价值=开发完成后的熟地价值一生地取得税费一

  由生地开发成熟地的成本一管理费用一销售费用一

  投资利息一销售税费一开发利润

  相对应的成本法公式为:

  开发完成后的熟地价值=生地价值+生地取得税费+

  由生地开发成熟地的成本+管理费用+

  销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

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  (二)求毛地价值的公式

  1.适用于在毛地上进行房屋建设的公式

  毛地价值=开发完成后的价值一毛地取得税费一

  由毛地建成房屋的成本一管理费用一销售费用一

  投资利息一销售税费一开发利润

  相对应的成本法公式为:

  开发完成后的价值一毛地价值+毛地取得税费+由毛地建成房屋的成本+ 管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  2.适用于将毛地开发成熟地的公式

  毛地价值=开发完成后的熟地价值一毛地取得税费一

  由毛地开发成熟地的成本一管理费用一销售费用一

  投资利息一销售税费一开发利润

  相对应的成本法公式为:

  开发完成后的熟地价值=毛地价值+毛地取得税费+

  由毛地开发成熟地的成本+管理费用+

  销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式:针对本知识点提问? 未来开发完成后的房地产适宜销售的,其价值适用市场法评估;适宜出租或营业的,其价值适用收益法评估。据此,将假设开发法最基本的公式细化如下:

  (一)适用于未来开发完成后的房地产销售的公式

(二)适用于未来开发完成后的房地产出租或营业的公式

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