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  第九章 假设开发法及其运用

  第一节 假设开发法概述

  假设开发法的含义:

  简要地说,假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说,假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

  假设开发法的本质与收益法相同,是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。

  假设开发法是一种科学、实用的估价方法,在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下,得到了广泛应用。

  假设开发法的理论依据:

  假设开发法的理论依据与收益法相同,是预期原理。假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发企业,在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地,是如何思考其愿意支付的最高价格的:

  假如有一块房地产开发用地要出让或转让,同时有许多房地产开发企业想得到它,作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先,该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况,如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率,以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。

  其次,该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况,研究、判断该块土地的最高最佳利用,即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如,是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅,是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。

  接下来,该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产,价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产,支出将是多少,包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的,有些是向银行借的,有些还可能是通过其他融资渠道获得的,但都要计算利息,因为借入的资金要支付利息,自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。此外,还不能忘了要获取开发利润。但期望所获取的开发利润既不能过高也不能过低。因为过高就会导致出价较低,从而在取得该块土地的竞争中将得不到它;过低(如低于相同或相似的房地产开发活动的正常利润,或者低于将有关资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润)还不如将有关资金、时间和精力投到其他方面,这是基于机会成本的考虑。

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  假设开发法适用的估价对象:

  假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地,凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产,都适用假设开发法估价,包括可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地,典型的是各种房地产开发用地)、在建工程(或称为房地产开发项目)、可重新改造或改变用途的旧房(包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建,则属于毛地的范畴)。以下把这类房地产统称为"待开发房地产"。

  应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下,其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价,则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见,或者参照周边土地的规划条件等方式,推测其最可能的规划条件,然后据此进行估价,但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设和限制条件,并在估价报告中作出特别提示,说明它是如何推测出的(即要进行可靠性分析),以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性(包括它的变化将会导致的估价结果变化,类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析)。

  假设开发法除了适用于房地产估价,还适用于房地产开发项目分析,是房地产开发项目分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是:在选取有关参数和测算有关数值时,房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上,而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。

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