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24小时滚动更新(税务理论)                       发布时间

  目前,关于土地增值税的取消问题的报道引起了多方关注,更有相关人士分析,取消土地增值税应该是与物业税等房地产税制改革结合起来。笔者认为,土地增值税的去留应建立在有益于推进房地产税收一体化的基础之上。

  一、土地增值税存在的问题分析

  1、相对收入较少

  土地增值税是指,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其计算公式为:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

  房地产税的税种很多,其中,土地增值税相对是收入比较小的税种。2008年全国土地增值税收入537亿元,同期,同为房地产税的契税收入1300亿元。契税是房地产交易环节最主要的税种。它是反映房屋交易情况的一个重要指标,约为房价的1.5%,购买第二套住房时的契税约为房价的3%。

  来自国税总局的消息显示,从去年下半年以来的房地产颓势并未影响房地产契税的税收。契税只在今年1月有过负增长,在今年的其他月份,契税只是增速有所下降,绝对值还是在增加的。而且从今年前7个月来看,契税收入增速已经超过10%。因为契税收入相对滞后于房地产市场,因此国家税务总局对契税还是很乐观的,房地产进入上行周期以后,收入在下半年会体现得更明显一些。

  2、征收困难

  业内人士表示,土地增值税的税收收入较少,只是促使改革的原因之一,更主要的原因是征收困难。因为房地产工程的周期比较长,涉及的面比较广,产品也比较复杂,因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。业内人士称,单就土地增值税来说,其税基并不小,应该是个大税,但是实际征收上来的比例却不高,变成了小税。由于税务部门很难计算房地产的真实成本,现在地方税务部门只能按照销售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。

  不过,土地增值税的征收情况并不存在特殊的问题,因为企业想少缴点税的心理并不是孤立的现象,不仅是回避土地增值税,对任何税种都是一样的。税务部门对包括土地增值税在内的任何税种都比较重视,特别是在经济走低以后,财政收入降低,税收压力增大的时候,未来,土地增值税是不是还有存在的必要性,还有待探讨。特别是目前在酝酿的房地产税制改革时期。

  土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额,作为计税依据,并按照四级超率累进税率进征收,就此方面来看,实现房地产税收“一体化”就有其必要性。

  二、推进房地产税收“一体化”

  在房地产开发建设和转让环节,涉及的税种是五花八门,包括契税、营业税、印花税、城市维护建设税、教育税附加、土地增值税、企业所得税,以及个人转让房产需要缴纳的个人所得税等。由于房地产各个环节都有税务部门在征收,但税务部门对各税种的信息并不对称,而房地产业又是一个环环相扣的体系,从各个环节入手得到的税源信息肯定是片面的。通过房地产税收“一体化”将从各个环节采集到的税源信息进行整合利用,既可以解决各个环节掌握税源信息不足的状况,又可以加强自己本环节税源的征收监管。而且,房地产税收“一体化”增加了房地产税收,还为房地产税制改革做着基础性的准备工作。

  税务部门从2005年就开始开展房地产税收“一体化”的工作,一开始主要是在交易环节,以契税为切入点。现在已经掌握了交易环节的税源信息,交易环节基本上实现了预期的目的,今后房地产税收“一体化”将向开发环节、保有环节推进。

责任编辑:Eva
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